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亚博APp买球首选-土地增值税法(征求意见稿)要点逐一看


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摘要现行中华人民共和国土地增值税暂行条例以下简称土地增值税暂行条例,自1994年1月1日起实施以来,对控制房地产市场起着积极作用,随着中国经济发展和房地产市场增长,成为地方税收的重要来源之一。财政部、国家税务总局于2019年7月16日共同向社会发表了中华人民共和国土地增值税法征求意见稿。以下简称征求意见稿和相关说明。

说明中对制定土地增值税法的必要性和可行性、制定该法的整体考虑和主要内容进行说明。征求意见稿于2019年7月16日向社会发表征求意见,截止到2019年8月15日。在本期中国税务/商业新知识中,我们将结合征求意见稿分析土地增值税暂行条例的重大修订,分享我们的观察。

详细内容一、纳税人及征税范围土地增值税暂行条例规定的纳税人是转让国有土地使用权、地面建筑及其附着物获得收入的单位和个人。征求意见稿将纳税人修改为在中华人民共和国境内转移房地产并获得收入的单位和个人。

另一方面,将征税范围扩大到集体土地使用权、地面建筑物及其附着物,以集体土地使用权、地面建筑物及其附着物为价格出资、出资的另一方面,对应税产行为的表现也取代了转让。在房地产产产品和交易模式日益更新的情况下,转移的具体范围包括哪些行为?二、收入和扣除征求意见稿在收入范围内删除了实物收入这个词,收入分为货币收入和其他收入的不是货币收入,而是在文字表进行了精炼。计算增值额时允许扣除项目的规定几乎不变。

土地增值税暂行条例原规定其他扣除项目由财政部规定,征求意见稿修改为国务院规定。该修改与土地增值税暂行条例上升为法律后,辅助实施条例的法律阶级和立法主体也相应上升。该修改也与征求意见稿第七条《本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定》相互呼应。

三、税率对公众关注的税率,征求意见稿仍沿用30%-60%的四级超额累进税率,从侧面证明财政部和税务总局认为现行土地增值税要素完善,征收制度健全,应保持现行税制框架和税负水平整体不变。四、核定征收征求意见稿第九条规定依法核定成交价格、扣除金额的。将土地增值税暂行条例规定的出让房产的成交价低于房产评估价,又无正当理由修改为出让房产的价格明显偏低,又无正当理由。这不是机械地比较评价价格,而是从财产行为的目的和实质上来衡量价格的合理性。

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我们希望在土地增值税法正式颁布后,基层税务机关在考虑是否采用核定征收时,也可以更多地考虑转让人和转让人之间在谈判地位、交易经验等方面存在差异的客观因素和其他商业考虑。征求意见稿第九条规定的《依法核定》如何执行,是否依据或参考房地产评估价格尚未明确,纳税人对此修改是否扩大税务机关的自由裁定权有一定的担忧,期待在后续土地增值税法实施条例中明确。另外,征求意见稿第十条对涉及集体房集体房地产的应税财产行为无法确定扣除项目金额的,可按转移房地产收入的一定比例征收土地增值税,具体方法由省人民政府提出,由同级人民代表大会常务委员会决定。

这一特殊规定是基于全国各地集体土地所有权流通活动程度、集体所有房地产确认权登记率等地区差异的实际情况。五、税收优惠现行土地增值税暂行条例和政策文件规定纳税人建设普通标准住宅和保障性住宅,增值额不超过扣除项目金额的20%免征土地增值税。征求意见稿将现有的这两种免税状况改为国家法律和地方行政规则两个层次的减税或免税状况,从法定变为适当。

另一方面,税收刚性优惠成为弹性优惠,结合土地转让条件中对保障性住宅和普通住宅比例的规定,丰富了政府在国有土地供应方面的控制手段。另一方面,原本确定的免税可能有优惠缩小和不确定性,引起了房地产业的关注。征求意见稿第十一条第三项规定国务院可根据国民经济和社会发展的需要规定其他减免或免除土地增值税的情况,向全国人大常委会报告。

考虑到中国社会经济发展的快速变化和维持税收法律的刚性和严肃性,该规定为今后国务院规定的新减免税优惠预约了接口。六、纳税义务发生时间征求意见稿第十三条规定土地增值税纳税义务发生时间为房地产转让合同签订之日。

这个规定有两个问题。第一、征求意见稿第一条将应税财产行为由转让修改为转让,但一般来说,房产合同签订时财产尚未转移,房产转让登记尚未进行。第二,一般来说,签订合同时,一般买方还没有支付所有房价,必须考虑纳税人的负担能力。

根据合同约定的支付日期和金额或实际收款日期作为纳税义务的发生时间可能更加合理,与企业所得税和增值税收入确认时间相同。七、税收征收管理征求意见稿第十五条参照国税发[2006]187日规定的土地增值税清算条件,并将其中两项可清算1的情况作为应清算的情况,提前对项目进行土地增值税清算可能给部分房地产开发企业带来现金流压力。另外,征求意见稿第十五条将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审查的做法,调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算。税务机关对土地增值税项目进行后续检查时,检查结论认定的应缴税款大于纳税人自行清算金额,除补充税款外,还存在加收滞纳金的风险。

结合新增第十七条规定的税务机关和有关部门建立土地增值税涉税信息共享机制和工作合作机制,第二十一条规定的纳税人、税务机关及其工作人员违法责任,体现了财政部和税务总局决定改变现在的预征、轻报销现状。我们观察征求意见稿是执行税收法定原则的重要步骤,也是健全地税体系改革的重要内容。将土地增值税暂行条例提升到法律,有利于完善土地增值税制度,增强立法权威性和执法刚性,发挥土地增值税筹集财政收入,调节土地增值收益分配,促进房地产市场健康稳定发展的作用,有利于健全中国房地产税制度,推进国家治理体系和治理能力现代化。

由于十二届全国人民代表大会三次会议确定了到2020年全面落实税收法定原则的目标,脱离土地增值税暂行条例的框架对土地增值税法本身进行重大修订似乎并不现实。但是,考虑到目前中国社会经济环境与1993年土地增值税暂行条例相比,房地产行业利润空间逐渐缩小,新型房地产产产品提出新的建议,新的土地增值税法律也应与时俱进,配合国家进行的土地制度改革。

除律水平上如何立法,除了更好地发挥土地增值税在控制房地产市场和保障地方财政收入方面的作用外,后续实施条例的制定和土地增值税清算规程的修订对纳税人的土地增值税负担、合规成本等产生更直接的影响。特别是征求意见稿第7条和相应的辅助法规能否消除当前全国各地成本扣除项目、扣除标准、分配方法等差异,以及在土地增值税清算过程中有更多不同的规定。除了土地增值税,房地产税立法也在稳步推进中。我们将继续积极通过向立法部门和行政部门提出建议,积极参与法律和相关法规和规章的制定过程。

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我们也将继续关注这方面的发展,及时分享我们的观察。注释1.包括:完成检查的房地产开发项目,转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85%以上,或者该比例不超过85%,但其馀可销售建筑面积已经租赁或自用的二次取得销售预售许可证三年未销售的。


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